我有一个 27 岁的成年儿子，在科技行业工作。我爱我的儿子，但他在金钱方面没有纪律。他一直住在美国最昂贵城市之一的一套 800 平方英尺的公寓里。考虑到他的薪水、当前的房地产价格和不断上升的利率，他自己买房是不可能的。
要将儿子从狭小的公寓中解救出来，我的解决方案是为他买房子。他没有结婚。我要他签一张期票，在接下来的 20 年内免息还给我。我想以某种方式将此期票插入标题中，以便他在未经我同意的情况下无法出售房屋。此外，如果他不按时付款，我将有权采取行动。我 99.99% 确定我所有的担忧最终都会毫无根据，但我想以书面形式确定这一点。
“我 99.99% 确定我所有的担忧最终都会毫无根据，但我想以书面形式确定这一点。”
他每月的付款很重要，但对我的日常生活并不重要。我有足够的钱来支付我的开支，但对我来说重要的是不要创造机会——即使是对最无辜的人来说——去做一些愚蠢的事情。我想对我的儿子公平，他一直是个非常好的孩子，但我不想在自己的退休岁月里妥协太多。我从 14 岁开始工作（我现在已经 65 岁多了），最近我舒适地退休了。
这是一个好计划吗？我应该继续吗？这样的本票是否足够，是否可以像留置权一样插入到所有权中？我儿子不花钱。我希望这个过程能教会他一点经济责任感，并且他的生活质量会显着提高。这是我的主要目标。
请让我知道你在想什么。
慈父
亲爱的爸爸，
对于2023年生活在大城市的许多年轻人来说，一套800平方英尺的公寓绝对是奢侈的。
以冷静的头脑和坚定的决心做出财务决定是最安全的。你当然爱你的儿子，但你不应该让情绪支配你的财务。这将是您一生中最大的一笔购买（如果不是最大的话），并且您将依赖第三方来支付账单。在做出任何承诺之前寻求法律和财务建议
您需要与房地产律师一起安排期票/抵押票据和信托契约。前者概述了贷款条款：利率（在本例中为 0%）、每笔付款的到期时间、贷款期限等。后者确定您的儿子有义务偿还贷款并准确概述如果他违约就会发生。
或者，您可以通过给儿子首付款或支付部分房屋的费用来减少您的财务负担，这样他就可以偿还抵押贷款，共同签署贷款并将您的名字写在契约上。然而，随着 30 年期利率接近 7%，这可能不是一个有吸引力的选择。
如果您确实与您的儿子共同签署了抵押贷款，并且您为关闭费用做出了贡献，那么如果该贡献超过年度免税额（2023 年个人为 17,000 美元），则该贡献可能会被美国国税局视为礼物。根据现行规定，一个人一生中可以捐出 1292 万美元的资产或财产。
Farrell Fritz 的信托和遗产律师 Neil Carbone 说，您可以为您的儿子提供家庭内部抵押贷款。 “家庭内部贷款可以成为很好的遗产规划工具，因为这种贷款的利息通常低于通过商业贷款机构获得的利息，”他说。
“利率通常设定为 AFR 或适用的联邦利率，这是在不将贷款视为赠与的情况下可以收取的最低利率。家庭内部贷款的另一个好处是还款条件比商业贷款人可能愿意提供的更为灵活。 “
他说，例如，贷款可以只支付一段时间的利息，最后还款，贷款必须仔细记录，抵押将被列为财产的留置权，所以如果您的儿子未能付款，您将获得保护。
“这份礼物将改变他的生活，并向他展示拥有如此慷慨的父亲是多么幸运，他应该——在理论上——改变他的方式。然而不幸的是，生活很少是这样的。
这份礼物将改变他的生活，并向他展示拥有如此慷慨的父亲是多么幸运，他应该——在理论上——改变他的方式。然而不幸的是，生活很少是这样的。财务鲁莽的人不会在一夜之间改变，如果我写这个专栏的这些年向我展示了什么的话，那就是免费的礼物很少能引发彻底的转变。
事实上，他们冒着反其道而行之的风险。免费礼物往往看起来像是对轻率行为的奖励。尽管您希望您的儿子按月履行义务，但正如任何房东都会告诉您的那样，您应该为自己在这里拖欠付款和在那里拖欠付款做好准备，或者准备好一个月支付 90%，下个月支付 100%，然后是接下来是70%。
在你继续之前，你应该问你儿子一些问题：他还清了信用卡债务吗？他有六个月的应急储蓄吗？他会在六个月内接受每月一次的“钱包检查”，以确保他能坚持预算并抵制超支的诱惑吗？他会同意与财务规划师会面吗？
您还应该与财务规划师会面，对您的财务状况进行“压力测试”。违约将如何影响您的信用？你会产生赠与税吗？如果您遇到紧急医疗情况或需要长期护理怎么办？从你信中所说，你的儿子可能无法帮助你。你有长期护理保险吗？
并为意外做好准备。房屋价值通常会随着时间的推移而上涨，但也可能会毫无征兆地下跌。房地产市场在过去三年中一直处于低迷状态，但可能会出现房产价值下跌的时候，房子的价值会低于您购买时支付的价格，或者低于您所欠的金额（如果您决定购买贷款）抵押。
或者，您可以为您儿子的利益创建一个信托，并将房子放在该信托中，并向信托赠送现金，这些现金可用于购买房屋，Carbone 补充说，作为信托的受益人，您的儿子可以免租住在房子里，前提是他支付房子的维护费用。 （或者，最好是向他收取租金并让他负责维护，这样可以让他负起责任，也有助于你自己的现金流。）
艰苦的敲门声、从过去的财务错误和胜利中吸取教训、通过为他所拥有的而努力工作来欣赏一美元的价值——以及来自财务顾问和值得信赖的律师的建议——比众所周知的礼物马更有可能帮助你的儿子.您的儿子和同龄的数百万人一样，住在一间小公寓里，接受大量现实。
遗憾的是，这可能是一种成人礼。但这将有助于塑造性格，并让他欣赏他未来在财产阶梯上迈出的任何一步。他甚至可能深情地回顾他生命的这一部分。房子的礼物不应该只是教他一点财务责任的一种方式。我不确定这会帮助他完成这项工作。事实上，我建议你在决定签署虚线之前让他达到一系列财务目标。
你有机会让你的儿子抢先一步，但我也希望他也学会如何用自己的两只脚站起来。
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